Werkruimte privé: wanneer aftrekbaar?

27 september 2016

De huurwoning

Als je thuis een eigen werkruimte hebt, zijn de kosten daarvan in sommige gevallen aftrekbaar. Of dat het geval is, hangt onder andere af van of je huurt of eigenaar bent. Heb je een huurwoning? Huurders kunnen de volledige huur opvoeren als aftrekpost. Dat moeten zij meer dan 10% van de woning zakelijk gebruiken. Dat is al snel zo wanner je een werkkamer in je huis hebt. Je moet de huurlasten nog wel verminderen met de eigen bijdrage vanwege privégebruik. Dit is een soort eigenwoningforfait. Die bedraagt in 2016 1,85 procent van de woz-waarde.

Voorbeeldberekening

Stel: Je betaalt per maand €1.000 huur. De woz-waarde van je huurhuis is €300.000. De berekening gaat dan als volgt:

jaarlijkse huurlasten: €12.000
eigen bijdrage privégebruik: 1,85 procent van €300.000 = €5.550
aftrekbaar: €12.000 – €5.550 = €6.450

Voor de duidelijkheid: de volledige huurlasten zijn aftrekbaar. Dus niet alleen het deel van je huurhuis dat als werkruimte gebruikt.

Woning splitsen

Soms is dit niet de meest voordelige oplossing, bijvoorbeeld:

als de werkruimte relatief groot is
als de woz-waarde hoog is in verhouding tot de huur

In dat geval kun je de woning splitsen in een privé- en een zakelijk deel. De kosten van het zakelijke deel kun je dan volledig aftrekken, zonder aftrek van de eigen bijdrage. De kosten van het privédeel kun je niet aftrekken.

Meer info

Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst. Reken uit wat de werkruimte in jouw woning aan belastingvoordeel kan opleveren. Bij ‘u merkt het huurrecht aan als ondernemingsvermogen’ wordt bedoeld dat je de volledige huur aftrekt. Dit minus 1,85 procent van de woz-waarde. Precies zoals in bovenstaande voorbeeldberekening wordt gedaan.

Kanttekeningen bij aftrekken huurlasten

Als huurder met een onderneming kun je veel belasting besparen. Wanneer je in een huurhuis woont en minstens 10% van het oppervlakte gebruikt als werkruimte, mag je de volledige huur (minus een correctie voor privégebruik van 1,85 procent van de woz-waarde) opvoeren als bedrijfskosten. Daarnaast mag je overige huisvestingslasten volledig opvoeren als bedrijfslasten. Denk hierbij gas, water, licht en verzekeringspremies. Dit kan jou jaarlijks duizenden euro’s aan belasting besparen!

Alleen vanaf de start van jouw onderneming

Helaas mag je de huur en overige woonlasten alleen aftrekken als je dit al deed bij de start van je onderneming of als je met een bestaand bedrijf naar een ander huurhuis verhuist. Als je al jaren ondernemer bent en pas na het lezen van dit stukje de huur wilt aftrekken, kan dat in principe niet.

Ondernemersvermogen

De reden waarom dat in andere gevallen niet kan, is nogal technisch. Kort gezegd komt het erop neer dat de huur aftrekbaar is als het zogenaamde huurrecht (het feit dat je huurt) deel uitmaakt van het ondernemingsvermogen. De keuze of dit huurrecht privé is of onderdeel uitmaakt van je bedrijf mag je alleen maken bij de start van je bedrijf of als je een nieuw huurrecht verwerft (lees: verhuist naar een ander huurhuis). Alleen als je met een goed verhaal komt, het is fiscale scherpslijperij, maar het is niet anders.

Huursubsidie als inkomen aangemerkt

Een laatste aandachtspunt is de huursubsidie die je eventueel ontvangt. Als je de huurlasten aftrekt en het huurrecht dus ondernemingsvermogen is, geldt de huursubsidie als inkomen. Dat bedrag tel je dus bij je winst uit onderneming op.

Zelfstandige werkruimte en privébezit

Om te bepalen of de woonlasten zakelijk aftrekbaar zijn, beantwoord je eerst deze twee vragen:

Gaat het om een zelfstandige werkruimte?
Is je huis privébezit of maakt het deel uit van je ondernemingsvermogen?

Wanneer is de werkruimte zelfstandig?

Het staat niet heel nauwkeurig in de wet omschreven wanneer er sprake is van een zelfstandige werkruimte. In de praktijk geldt het volgende, de ruimte:

heeft een eigen ingang en toilet
zou afzonderlijk (aan een derde) kunnen worden verhuurd

Denk aan een huisarts met praktijk aan huis of aan een ondernemer die zijn bedrijf runt vanuit een vroegere garage of tuinhuis.

Niet-zelfstandige werkruimte

Als niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, gaat het automatisch om een niet-zelfstandige werkruimte. Denk aan een aparte kamer of studio die volledig als werkruimte wordt gebruikt, maar die niet aan bovenstaande criteria voldoet. Bij een niet-zelfstandige werkruimte zijn de regels duidelijk: Het hele huis is fiscaal gezien een eigen woning:

De rentelasten (minus het woningwaardeforfait) zijn aftrekbaar in box 1.
Verdere kosten die je maakt voor je werkruimte, zoals verwarming en een schildersbeurt, zijn niet aftrekbaar.

Deze situatie geldt voor de meeste ondernemers die vanuit huis werken.

… of wel zelfstandige werkruimte

Is er wel sprake van een zelfstandige werkruimte, dan is de fiscale behandeling heel anders:

De werkruimte valt in box 3.
Stel dat de werkruimte 25% uitmaakt van je hele huis, dan moet je 25% van de woz-waarde minus 25% van de hypotheek opgeven in box 3. Je betaalt over het saldo elk jaar 1,2 procent vermogensrendementsheffing.
Je mag 4% van de woz-waarde (van deze 25%) als bedrijfskosten opvoeren.
Alle overige kosten van de werkruimte zijn aftrekbaar als bedrijfskosten.
Dan gaat het om de kosten van de inrichting en alle andere kosten die nodig zijn om te werken, maar ook om een percentage (in dit voorbeeld 25%) van alle energiekosten en andere woonlasten voor het hele huis.

Hierboven is uitgegaan van de eigen woning als privébezit. Dit is bij verreweg de meest ondernemers het geval. Maar bij sommige ondernemers staat hun huis op de zaak (vraag 2). Dan zijn de regels weer anders.

De eigen woning

Woon je in een koophuis? Bepaal dan of je eigen woning privé is of onderdeel van je bedrijf. Of de kosten van de werkruimte in je eigen huis aftrekbaar zijn, hangt af van twee zaken:

Is sprake van een zelfstandige werkruimte (zie deel 3)?
Is je huis privébezit of behoort het tot je ondernemingsvermogen?

Privé of ondernemingsvermogen

Als minder dan 10% van het woonoppervlakte werkruimte is, dan is je huis voor de Belastingdienst privébezit.
Als minstens 90% van de woning wordt gebruikt als werkruimte is je huis sowieso onderdeel van je onderneming. In jargon: ondernemingsvermogen.

Bij de meeste thuiswerkende ondernemers zal de werkruimte tussen de 10 en 90 procent van het huis in beslag nemen. In dat geval mag je zelf kiezen of je huis voor de fiscus volledig privé blijft of dat het hele huis ondernemingsvermogen wordt. In dat laatste geval komt de woning in zijn geheel op de balans van je bedrijf. Wat betekent dit?

Woonlasten eigen woning in ondernemingsvermogen

De woonlasten zijn volledig aftrekbaar. Niet alleen de hypotheeklasten, maar ook verzekeringspremies, gas, water en licht en andere kosten die onlosmakelijk met de woning zijn verbonden.
Tot zover het leuke. Er zijn ook twee minder leuke kanten aan het wonen in een huis dat fiscaal gezien van je bedrijf is:

Je moet voor het privégebruik elk jaar 1,85 procent van de woz-waarde bij je inkomen optellen. (vergelijkbaar met de bijtelling voor privégebruik van de auto van de zaak)
Als je je huis verkoopt is een eventuele boekwinst belast als winst; het huis is immers onderdeel van je onderneming. Omgekeerd is een eventueel boekverlies aftrekbaar van je inkomen in het jaar van verkoop.

Switchen niet mogelijk

Let op: een eenmaal gemaakte keuze is onherroepelijk. Als je bij het begin van je onderneming je huis niet aanmerkt als ondernemingsvermogen, mag je dat niet twee jaar later alsnog doen. Alleen als je verhuist, of als je een beroep doet op ‘bijzondere omstandigheden’, mag je opnieuw kiezen. Een voorbeeld van dat laatste is een ingrijpende verbouwing. Is daarvan sprake, overleg dit dan eerst met de Belastingdienst.